Hace pocos días una amiga me ha dejado un libro “Cambio de Vida”, de Aitor Zarate. Es un ex-jugador de baloncesto que se empapó de libros de economía, y que con mucho tesón y disciplina, consigue hacerse rico en la bolsa. Descubre técnicas secretas, da con claves que nadie conoce, etc... y evidentemente las comparte en su libro. Bueno, más bien hace una introducción en su libro e invita a conocer a fondo sus secretos en unos cursos (nada baratos) que imparte a domicilio.
El estilo del libro es novelado, en plan diálogo platónico maestro-aprendiz. Está claramente orientado a gente sin ningún tipo de conocimiento bursátil, cosa extraña, ya que si su método es tan revolucionario, en principio da que pensar que se tratará de algo sólo accesible a los expertos.
Pues bien: el libro no dice nada en especial ni concreto.. Hace una introducción a los “futuros” (una forma de inversión bursátil), pregona el SP 500 (un índice bursátil de los muchos que hay), etc etc...y habla de forma dispersa de "lo que hay que hacer" diciendo "hay que ser constante", etc... sin concretar. Pero de lo poco que dice mas o menos "revolucionario" y que concreta, es un cálculo sobre el cual se basa en decir que vivir de alquiler sale más a cuenta que hipotecarse. Ya se que los números son un poco pesados, pero voy a intentar detallar el cálculo de marras por que creo que por aquí, se le puede pillar. Los números son del propio Zarate; quien no se lo crea puede ver el libro, página 157 en adelante.
Mundo hipoteca contra alquiler:
El hipotecado:
Imaginemos a un chaval que compra una casa por 600.000 euros (precio ya normal hoy), y presuponemos una rentabilidad del 10% cada año, que es lo que sube la vivienda. Se hipoteca a 20 años el pobre. Tendrá que aportar el 20% del valor del piso como entrada: 120.000 euros del ala. La hipoteca será, entonces, por el 80% del valor del piso, 480.000 leros.
Luego, aportará el 10% en concepto de impuestos, notarios y demás: 60.000 más.
Total, que suelta 180000 eurillos. Con la hipoteca al 4%, sale una cuota de 2.908 euros al mes.
El que alquila:
De entrada, se queda con sus teóricos 180.000 euros en el bolsillo. En el ejemplo de Zarate (que representa que son números reales), se ha supuesto que un piso idéntico sale por 1200 euros de alquiler mensual.
Lo que supone ahora Zarate (y atentos que tela) es que el chaval alquilador dispone de 180.000 euros para invertir. Aparte, como el alquilador gasta sólo 1200 mensualmente en su vivienda, mientras que el hipotecador 2908, cuenta con la diferencia como dinero extra para que el alquilador siga invirtiendo: por ello, tendrá mensualmente 2908 – 1200 = 1708 euritos. Para su deducción, Zarate presupone que el alquilador encuentra una inversión que capitaliza IGUAL que el mercado inmobiliario (10%), a interés compuesto.
Resultado final:
El hipotecado, al final de todo, con la revalorización de la casa al 10% durante 20 años se encuentra que su pisito vale ahora 2.188.599!. Casi na!. Si lo vendiese por ese precio, le debería restar 275.147 de plusvalía, con lo que le quedarían 1.733.452.
El alquilador, después de sus inversiones al 10%, sumando su extra mensual de 1708 que reinvierte, etc..., se encuentra con... 2.616.055!!, que restando la plusvalía le quedan...2.177.565!! Gana el alquilador por un montón de pasta!!
Los números son correctos (doy fe). Pero hay un truco para que este hombre diga algo tan "chocante" y que parece tan "genial". ¿Dónde está?. Pues muy fácil: se presupone que el alquilado INVIERTE su dinero en algo que le da un interés como el mercado inmobiliario... ¡pero sin sus pérdidas iniciales!. Coñe...así cualquiera gana!
Lo que nos está diciendo Zarate es una perogrullada: "si inviertes en algo mejor, ganarás más!”. Pues nos acaba de descubrir las sopas de ajo. Ahora sólo falta que nos diga cuál es esa inversión tan buena que podemos sacar lo mismo que el mercado inmobiliario pero sin entradas ni impuestos. O mejor, que nos diga otra que nos de el doble, o el triple. Según esta lógica absurda, alquilar será el triple de bueno que hipotecar, ¿no?.
Un experto además es alguien que debería estar acostumbrado a tener en cuenta todos los detalles. Zarate lo ha hecho con impuestos, plusvalúas, etc... , pero se le ha pasado uno importantísimo: que el alquiler SUBE SIEMPRE con el IPC. Él ha presupuesto que el alquilado pagará siempre 1200 euros... pero eso es falso del todo! No tiene en cuenta que si bien la diferencia de la cuota mensual es significativa con una hipoteca al principio, con el tiempo se llegan a igualar o incluso a invertir el orden. ¿Cómo puede un “experto” no haber caído en eso?
Aun tiene suerte que con la "mágica inversión" que hace el alquilado, un IPC típico aún no consigue que el alquilado pierda. Con un IPC del 4% anual, el alquilado al final se queda con 1.943.284 eurillos. Mucho menos que lo calculado por Zarate, aunque aún por encima del hipotecado. El alquilado empieza a perder con un IPC algo por debajo del 7%, cosa que no supone ningún problema para Zarate: si fuera el caso, presupondría que el alquilado invierte en algo mejor aún y yastá: de nuevo "el alquiler mejor que la hipoteca!"... Y se queda más ancho que largo.
Todo eso por no hablar de los ingredientes típicos de libretos de este estilo: alguien que traza un plan magistral en una noche de insomnio, que se debe seguir con disciplina "casi ciega" ("tu cree en ello que llegarás"). Plan el cual puede parecer raro a los “no iniciados”, y todo se mezcla con una vida exitosa, riquezas, matrimonio perfecto, lujos.... Bueno el detalle de que, el tío cuando se sale del plan se baña en el mar a las 6 de la mañana: sólo lo ha hecho 3 veces en estos años, dando la impresión de disciplina.
El libro da algunas indicaciones triviales: cualquiera con un mínimo de disciplina monetaria lo sabe que hay que evitar créditos innecesarios, gastar dinero sólo en lo que te pueda servir de inversión, guiate en la fiscalidad de ciertos paises y podrás evadir impuestos.
Y en lo poco concreto que dice mete la pata (el dichoso IPC). Yo iría con mucho cuidado con libros de este estilo.
Y en lo poco concreto que dice mete la pata (el dichoso IPC). Yo iría con mucho cuidado con libros de este estilo.
Mas opiniones (contrarias al libro):
